休休居散記

應該會有點影響吧..我的一個Vender以前貸個3500萬JPD,年限三十年,好像都很正常...

不過如果加薪幅度大於升息幅度應該還OK吧....

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路透東京電---房地產業界人士與分析師表示，日本央行周五決定六年來首度升息，可能對日本蓬勃的房地產市場產生負面衝擊。

日本房地產市場在過去五年欣欣向榮，因投資人善用利率低廉之便，而且銀行在企業貸款需求低迷之際，也願意對不動產項目從事放款。

但如今隔夜拆款利率由近零水準升至0.25%，專家表示，投資人可能得有心理準備，不動產投資的收益將會被壓縮。

「不動產項目要靠舉債，如果貸款成本上揚，股票投資人所得到的股利就會大受影響，」三菱UFJ證券從事不動產證券化業務的主管Yasuyuki Otsu稱。

一旦建物的業主須支付的貸款增加，這代表，可以作為股利支付給證券化不動產投資人的租金，會相對減少。

不動產投資信託(REIT)同樣也會感受到衝擊，Otsu也說。「有數家REIT從今年秋天至明年初，將必須為他們的貸款再融資，」他稱，「這將是個挑戰。」

目前日本REIT的平均股利回報為3.8%，高出日本10年公債收益率(殖利率)約180個基點。但瑞穗證券資深分析師Takashi Ishizawa稱，在日央行升息之後，這個差距可能會擴大。

他說，「如果長期利率走揚，投資人將會從REIT及其他金融工具尋求更高的回報，這代表，REIT股價將必須下滑。」

**房地產部門**

分析師同意，房地產部門將因央行緊縮信貸而遭池魚之殃。

「升息最明顯的效應將發生在房地產部門，」Ide房地產研究的獨立分析師Yasuo Ide表示，「抵押貸款將會成長，而銷售將會下降。」他認為，由於消費者會在進一步升息之前，一窩蜂搶進房地產，因此，該部門可能會受到短暫的提振。

目前35年抵押貸款利率為約3%。如果升至4%，則揹負3,000萬日圓貸款的人士，每月需支付金額則將增加17,000日圓，成為135,000日圓。

分析師表示，歷經多年的經濟低迷之後，消費者對於貸款顯得很遲疑，只要抵押貸款略有上揚，可能很容易就扼殺了他們對購買新屋的意願。

5月時東京地區的房屋開工較一年前減少了18%，這是四個月來首度出現下滑的情況，因預期升息，使得房地產開發商把比較多的焦點放在辦公大樓，而非公寓大樓上。

然而，升息所代表的是經濟穩健。摩根士丹利日本總經理Sonny Kalsi表示，日本仍是個具有吸引力的投資所在。

「我認為，租金在未來幾年將會非常大幅地走揚，屆時的租金將遠超過升息所造成的成本增加。」(完)

--編譯 黃少芳;審校 王冠中