休休居散記

    最近外資在台的商用不動產市場交易熱絡，不僅里昂房地產大砸七十億元買內湖大樓，龍巖人本也花了十五．五億元，從美系外資龍昇手中買下西華大樓。但，儘管商用不動產市場交易如此活潑，反觀九月來台灣六檔REITs卻是跌多漲少，一點也搭不上房市買氣的便車。讓許多外資紛紛詢問：為何台灣REITs股價波動如此牛步？

    對此，REITs管理業者表示，國內REITs股價比較「悶」的原因，主要是受限於種種政策法令的限制。目前國內的REITs不僅不得追加募集，且負債比限制過嚴，負債比若想達到五十％者，評等要在AA級以上，根本是天方夜譚。業者以美國為例，整體REITs負債比平均在四十％到五十％，整體信評也不過才BBB級。

    另外，政府並無給REITs管理者太大的營運管理空間。業者大吐苦水表示，目前規定只有受託保管機構（即土銀）才能出面開說明會，真正的REITs營運管理者反而無法召開法說會，向投資人發表每季的經營管理策略、未來趨勢，投資人當然無法看出未來的發展，使得股價除了隨自身大樓價值高漲，無法有其他利多推升助力。

    不過，國內的REITs還是具有投資價值。ING克拉里昂不動產證券公司資深總裁史柏登（STEVEN D. BURTON）曾表示，「高現金股利率」向來為REITs有別於其他投資工具最大的特色之一。由於REITs現金股利成長率，一般皆高過消費者物價指數，因此也被視為對抗通膨最有效的投資工具之一。

    富邦投顧分析，以國內REITs今年以來預估股利率來看，多在四％以上。（表一）這與直接投資大樓的租金報酬率五％到六％來比較，還是具有相當吸引力。畢竟直接投資REITs不僅管理上簡單，不必擔心找不到承租戶的問題，扣掉直接管理大樓需付出的各項管理成本與稅金之後，其實REITs的報酬率相對起來還是比較高。