休休居散記

◎結論

1.建築業容積成本下降，可望長期提昇營建公司的獲利。

2.庫存土地擁有北市精華地區的營建公司，毛利率及獲利率可望提昇。如國產、宏普、華固及長虹。

3.擁有大筆土地的資產類股，如士林三寶，台肥、南港等，也可望同時受惠。

◎開放容積移轉，可望政府、地主及建商三方受惠

一般營建公司總是希望在建地上多蓋幾層樓(增加容積率)，如此不但能增加獲利(可銷售建坪增加)，也能確保此一建案能夠賺錢。否則在寸土寸金的北市建地動輒二、三百萬元/坪的情況下，只要稍有計算錯誤，就有面臨損失的可能性。可見容積率的取得及多寡對於建商的獲利可是息息相關的。目前營建公司增加容積率的方法除了增加容積獎勵之外，再來就是購買移轉的容積。

以容積獎勵來說，目前台北市最常見的為停車獎勵及捷運共構獎勵。所謂停車獎勵就是由於北市平面停車位稀少，因此希望營建公司能在蓋大樓的同時並增加地下停車場的樓層。

一般來說，每增加一層的地下停車場可獲得10%的容積獎勵。至於捷運共構的容積獎勵，顧名思義就是建案的基地與捷運工程有共構的相關性而給予建商容積的獎勵。另外購買移轉的容積則是建商購買其他地區的容積並加在本身的建案上以增加可蓋的樓層。由表一可歸納出建商取得容積的來源及方法。

目前建商容積的取得大多取自迪化街，由於需求多過於供給，因而導致迪化街容積的行情已喊到公告現值7成不合理的價位。但現在台北市政府讓古蹟及歷史建築物之私有土地、未開闢公園、綠地、廣場以及15公尺以上計畫道路用地等皆能開放容積移轉，將可使容積的供給大幅增加，而飆高的容積價格，則可能降溫至公告現值3~4成的合理價位。因此在容積成本大幅下降的情形下，建商的獲利自然向上提升。

開放北市五項用地移轉的主因是由於政府有財政上的困難，沒有預算徵收北市五項公共建設的保留地，但是又不得不徵收來做公共建設，因而想出的一個折衷方案。由圖一可得知政府無償跟地主徵收公設保留地，而地主可獲得原土地上的容積作為補償。

如此地主便可將手上的容積賣給需要的建商，而間接從建商那裡獲得土地被政府徵收後金錢的補償。如此可望形成政府、地主及建商三贏的局面。因為政府不需花一毛錢便可徵收到土地；而地主也可盡快賣出手中的可建容積來換取金錢，不必長期等待政府的徵收；至於北市建商則可因容積取得變容易而買到較便宜的容積，如此便可降低成本而使獲利增加。總歸來說，開放容積移轉，對政府、地主及建商皆有好處。

◎庫存土地擁有北市精華地區的營建公司，毛利率可望提昇

北市五項用地開放容積移轉，對北市建商來講為一大利多，尤其是庫存土地擁有北市精華地區的營建公司。如國產、宏普、華固及長虹等。因為精華地段的建案單價高，如能確實降低每坪的容積成本並增加容積率，則建案的毛利率勢必能大幅提昇。但如果建案的單價並不高，則容積移轉的加乘效果就不會太顯著。

◎擁有大筆土地的資產類股，也可望同時受惠

北市五項用地開放容積移轉，除了對北市建商來講是一大利多之外，擁有大批土地的老牌資產類股也可望同時受惠。如士林三寶、台肥、南港及大同等。

由於擁有北市大片精華及具開發潛力的土地，因此只要能將容積加上去，則原本已具相當價值的未開發土地則會變得更有價值。總而言之，對於北市五項用地開放容積移轉的這項政策，不論是對北市的建商或擁有大片土地的資產類股，皆是一項能讓公司長期獲利成長的大利多。