休休居散記

一、參考標的物區域及周邊新近的成交價格，亦可查詢參考房屋仲介公會製作的「房屋成交行情公報」。二、由租金反推法，以標的物附近平均二樓的租金價格乘以二百五十倍計算，舉例來說若是房屋租金是三萬元，那麼房屋的合理價值應在七百五十萬元左右。三、預售屋價格反推法，以「新成屋」為例，價格通常是「預售屋成交價」的九成；至於中古屋部分，計算方式為「１－房屋使用年限／房屋耐用年限（一般為五十年）」×預售屋價格×百分之九十。

舉例說明：一棟屋齡十年的中古屋，如果附近預售屋價格是一千萬元，那這棟中古屋就大約值七百二十萬元左右。但若賣方願意裝修，則可增加賣相，而買方應以屋況為議價籌碼，必須清楚了解整個屋況，包括水電管路的使用時間多久、房子是否有龜裂、牆壁剝落、水管漏水等情形，以及左右鄰里分子是否複雜等。（本文作者太平洋房屋 流通部資深協理吳癸森）

台開表示，今年 4月與板橋市明翠里都市更新籌備會簽訂合作意向書後，歷經 4個月的整合與協調，已完成先期規劃作業。經與社區委員進行討論後，今天正式召開明翠里都市更新推動小組會議，以期進一步融合社區住戶意見和專業團隊的規劃。

台開表示，明翠里都市更新計劃案，預計今年底向台北縣政府提報都市更新事業概要計畫。根據都市更新相關法規規定，民間自辦都市更新，必須提出都市更新計畫、事業概要計畫，送地方政府核定，作為整個都更計畫的綱領。日後再視需要整合後，提出事業計畫，以及權利變換計畫。

依都市更新條例規定，所有計畫階段都必須獲得一定比例住戶同意。最後才安排住戶搬遷，進入實際施工階段。台開表示，都市更新最困難的工作是住戶的整合，以日本六本木都市更新案為例，前後共歷時17年時間，實際施工期僅 6年，其餘11年的時間，都用於與住戶的協調溝通。

國產局副局長蘇維成表示，台灣經濟永續發展會議7 月底召開完畢，訂定都市更新範圍內的國土處理原則列入共同意見，國產局已著手擬定細則，希望 8月底前，整個國土處理原則的雛型能夠出爐，並進一步與內政部和各縣市政府討論，如無異議即可實施。

蘇維成表示，目前台北縣市有 200個都市更新的案件正在進行，如果國土處理原則確定實施，這些個案即可以適用。

為讓國有土地的處理更明確，國產局將把現有的國有土地處理原則再加發揚光大，讓國土處理過程有更明確原則可以依循。

現階段國有土地處理原則主要有五大做法，包括「辦理標售」、「參加權利金變化，分配房地」、「領取現金補償」、「領取權利金」、「讓售給實施者」等。

蘇維成表示，新的國土處理原則會更明確訂定，什麼樣的狀況適用上述那一項做法。

他舉例，如果採用「領取權利金」處理國有土地，亦即國產局賣出房地拿回權利金，但必須負擔房地產市況風險，目前法規並未規定房地賣出時，何時可以拿回權利金，這些細節在新版的國有土地處理原則都會訂定。

另外，經續會共識也要求國產局建置國有土地資訊平台，提供民間和政府部門運用；蘇維成表示，國產局目前已有資訊公開平台，會定期公告目前未標脫的土地，未來還會把政府機關用地、特定目的事業用地、擬委託經營或改良利用土地、500 坪以上擬辦標售建築用地等資訊，都在這個平台公布，讓國有土地資訊更公開透明。