休休居散記

作者：莊孟翰

雖然全球經濟看好，但通膨、利率、油價、美國房市都對明年經濟產生重大影響。在台灣雖然購屋痛苦指數逐年增加，但土地交易卻仍屢創新高，想見未來房價也勢必隨之水漲船高。在國人房屋自有率高達百分之八七的同時，未來仍有市場可期？還是大家看好二○○八年的政黨輪替，兩岸三通？

壹、當前經濟情勢與美、日、亞洲房地產市場發展趨勢

一、ＩＭＦ預測今年全球經濟成長百分之五．一，惟通膨、油價和美房市降溫，可能危及復甦力道

根據國際貨幣基金（ＩＭＦ）最近所公布全球經濟展望之報告，預估今年全球經濟成長率可達百分之五．一，明年約百分之四．九，惟ＩＭＦ亦同時提出警告，通貨膨脹、原油價格和美國房市降溫等因素，可能危及全球三十年來最強勁的經濟成長。

雖然全球經濟前景普遍看好，但通貨膨脹、利率、國際油價以及美國房市降溫等因素，都將對世界經濟產生重大的影響；短期內影響美國經濟最主要的因素就是房地產景氣的降溫，對於美國經濟所帶來的負面影響。

根據估計，由於美國房地產市場普遍降溫，將會使得二○○六年和二○○七年美國國內需求分別下降百分之○‧五，但若房價加速下跌，更可能導致這兩年的經濟成長分別降低百分之一。目前美國房地產的交易已呈現趨緩情況，此可由房貸申請案件之快速減少、待售成屋數量急速攀升以及建築開發商信心滑落至十五年新低見其端倪。

為了對抗通膨壓力，美國聯準會在六月持續調升聯邦基金利率一碼至五．二五％，惟鑑於目前通膨風險依舊存在，美國政府有可能採取進一步收縮的貨幣政策，而在房市疲軟可能拖累經濟之考量下，Fed在二○○七年可能將聯邦基金利率下調百分之一。

至於國際油價，在油價創下歷史新高，而再度跌回合理價位之後，部分產油國家石油部長已暗示，原油價格應維持在五十到六十美元區間較為合理。

二、正視全球繁榮台灣經濟獨憔悴現象

國際貨幣基金會（ＩＭＦ）最近將二○○六年全球實質經濟成長率調升到百分之五‧一，比五個月前的預測值提高百分之○‧二五，而在全球景氣正逐步邁向繁榮之際，我國經濟成長率之預測值卻遭ＩＭＦ調降了百分之○‧五。

此外，亞洲開發銀行（ＡＤＢ）最近亦陸續調高新興亞洲（日本除外）與工業國家今、明兩年的經濟成長率預測，而台灣也是該報告中，亞洲四小龍唯一今年經濟成長率遭到調降的國家，其係將台灣今年之預測值調降百分之○‧一至百分之四‧三，至於明年則仍然將維持百分之四不變，此與ＩＭＦ百分之四及百分之四．二之預測值相彷。

根據ＩＭＦ對世界經濟展望之觀察，「二○○二年到二○○六年是自一九七○年代初以來，全球經濟擴張最強勁的期間」，而在世界經濟正逐步邁向繁榮之際，台灣之預測值卻遭到調降，實在值得檢討。

其次，ＩＭＦ對於中國今、明兩年的經濟成長率預測分別由百分之九．五及百分之九，調高為百分之十，並且對於受惠於中國經濟景氣的新興亞洲國家今明兩年經濟成長率，亦分別提高為百分之八．三及百分之八．二。惟在兩岸經貿政策尚未大幅開放之情況下，其對台灣經濟景氣之影響不大，因此，未來台灣經濟成長是否逐漸好轉，仍有賴政府政策之主導。

三、美國房市五年榮景是否結束，將對世界經濟與房地產產生重大影響

在利率水準偏低的刺激下，過去五年來美國房地產市場呈現前所未見的繁榮景象，去年房屋銷售和新推建案更締造有史以來新高紀錄。但在聯準會兩年多來密集升息後，美國房貸利率已經攀升到四年多來最高水準。近期房地產市場相關數據顯示，美國房市在去年登上巔峰後，今年已經明顯走下坡。

１、利率攀升的效應顯然已對美國房地產市場產生重大影響，目前美國三十年期固定房貸利率約百分之六‧九。
２、房地產經過五年榮景之後，目前新屋及成屋的銷售已逐漸降低，並且未售之庫存屋數量亦創九年來新高，馬里蘭大學的Robert H. Smith商學院教授莫里西更預估，今年整體房價將走跌百分之十。
３、美國聯邦準備理事會最近公布反映全美景氣的最新褐皮書報告顯示，美國經濟在今年第三季雖仍持續成長，但根據聯準會十二個分行的資料顯示，美國房市正呈現「廣泛降溫(widespread cooling)」現象，並且金融機構的抵押放款業務亦呈現下降趨勢，其主要跡象為探詢房價者減少、銷售量下滑、而且賣不出去的房屋增加。
至於聯準會是否宣布升息或降息，主要仍需視經濟成長與通貨膨脹之因素再作定奪；按目前聯邦基金利率為百分之五．二五。
４、紐約房地產開發商鐵獅門公司（Tishman Speyer）十月十七日以五十四億美元（約合新台幣一千七百九十一億元）的鉅資，從大都會國際人壽保險公司（MetLife）手中，買下這一大片位於曼哈頓區的土地及其地上建物，創美國商業周刊所謂「世界金額最高」的房地產交易紀錄，其對美國及全世界房地產之影響如何，仍有待後續密切追蹤觀察。

四、日本地價上漲 十六年來首見

日本主要都市的地價自一九九○年以來，亦即十六年來首度上漲，顯示在通貨緊縮期間受創最深的房地產部門，終於出現經濟復甦跡象。

五、亞洲房地產市場備受矚目

１、全球房地產投資今年仍舊相當熱絡，國際資金投入亞洲房地產才剛處於「起步」階段，未來兩三年還會有更龐大的資金，投入這個熱滾滾的市場。
２、雖然今年為止，亞洲房地產近六成左右的投資人都來自美國，但華爾街日報報導指出，中東投資人在這個市場的活躍程度正快速增溫中，預期明年亞洲房地產市場來自中東地區的投資，將出現極為顯著的成長。
３、根據仲量聯行的預測，二○○六年全球房地產投資金額可望較去年成長百分之二十六，總額將達六千億美元。截至上半年為止，全球房地產投資金額已累計到二千九百億美元。
４、根據仲量聯行的統計，今年上半年亞洲商業房地產投資（包括本地和外來投資），較去年同期大幅成長了百分之四十，總額高達四百三十億美元。

貳、台灣房地產市場現況分析

一、臺灣購屋痛苦指數逐年增加

二○○五年台灣之「購屋痛苦指數」為六．九，至於美國約為四，日本為六．○一（一九九七年，一九九八年之後呈現下降趨勢）、南韓為五，按購屋痛苦指數之一般國際衡量標準為五，由此即不難了解我國房價之不合理以及一般民眾購屋不易之嚴重程度。

二、土地價格創新高，房價隨之上漲

１、信義區地價 二十五年平均漲十八倍。 十一月二十九日是台北市信義計畫區開發屆滿二十五週年的日子，根據最新調查資料顯示，信義計畫區二十五年來的地價平均上漲十八倍，因此，可以預見的是，未來臺北市精華地段房價高達每坪一百萬元，將不再是什麼大新聞。
２、三月二日原聯勤俱樂部國有地標售，每坪決標單價二百八十五．四萬餘元，創國產局標售國有土地決標單價第五高紀錄，總決標價高達六十三億餘元，創下全國住宅區地價最高天價。
３、宏盛建設以每坪四百一十萬元之高價，購買南京東路三段六福皇宮對面商業用地。
宏盛建設與亞昕開發於今年六月十五日聯手以每坪四百一十萬元，總額四十．五億元的天價，向坤福營造購入臺北市南京東路三段、遼寧街口，六福皇宮對面九百八十六．七五五坪之商業用地，是繼今年三月二日信義聯勤俱樂部每坪二百八十五．四萬元以來之另一新高價紀錄。
４、臺北市中華路眷改地每坪四百零二．七七萬元標售。
國有財產局於七月十三日標售位於台北市中華路，面積一六六．○七坪之眷改土地，每坪決標價高達四百零二．七七萬元。
５、士林官邸前千坪土地，鄉林十六億元搶標，高出底價二億元。
鄉林建設於八月二十二日向台灣金聯資產管理公司購得士林官邸前一千一百三十五．○二坪土地，總金額十五．五億元，每坪單價高達一三六萬餘元。
６、北市中正區國有地標售 每坪一九○萬創天價。
國有財產局於九月二十一日公開標售中正區一筆第三種住宅區之國有土地，最後以每坪一九○．七萬元決標，創中正區有史以來國有地標售紀錄，超過底價百分之一○五．八。
７、台中七期重劃區地價飆新高、每坪一二八．八三萬元。
（１）、台中市政府於九月二十八日標售位於惠中路、市政北二路的七期重劃區抵費地五百餘坪角地，最後以每坪一二八．八萬元高價標出。
（２）、標售金額第二高的，是位於市政北二路、靠近地王的惠國段一四一地號「新七」五○三坪土地，每坪一百二十四萬元；第三名為市政北六路、惠民路口的惠民段七四地號「新六」三○三坪土地，每坪一二一．九萬元。
（３）、台中市政府今年四月底標售七期抵費地，其中位於市政路、達摩辦公大樓旁的「新三」土地，以每坪一○一萬元新高價標出。

三、房價快速飆漲，臺北市最受矚目

１、台商匯回百億美元購置豪宅？
根據金管會統計，今年累計大陸台商資金透過DBU（外匯指定業務分行）匯回台灣，比透過DBU匯往大陸的資金多出一三○億美元，去年底DBU大陸資金匯回比匯出僅多十多億美元，今年約爆增一二○億美元，其間與最近臺北市之豪宅價格屢創新高是否有直接關聯，實在值得深入研究。
２、大台北預售房價逐年攀升，再創新高峰。
大台北地區預售屋的平均售價，今年再度向上攀升，每坪由去年的四十一．八萬元，上漲到四十四．九萬元，比去年的歷史新高，再上漲百分之七．四。
３、財團與外商助長房價？富邦人壽以十八．八八億元買下華邦大樓。
（１）、最近幾年由於外資與壽險公司，普遍對台北市內湖科學園區廠辦大樓表現出高度興趣，促使富邦人壽日前以十八．八八億元，高價購買華邦科技二年前落成的華邦科技大樓，該棟大樓土地面積一○九一．七三坪，建物面積七五一四．二八坪，土地售價十四．一六億元、建物售價則為四．七二億元，換算後每坪土地售價約一三○萬元。
（ ２）、最近由於外資機構、壽險公司與各產業普遍看好二○○八年兩岸通航商機，尤其是最近傳出里昂證券將以七○億元天價，購入欣翰建設在內湖廠辦在建工程後，更助長內湖科學園區廠辦大樓之氣勢。
（３）、根據房仲業統計資料顯示，最近內湖廠辦大樓租金漲幅約達八％至十％，比北市約五％之漲幅稍高，每坪月租金已由去年的一一○○至一三○○元，調漲至每坪一二○○至一四○○元。

參、當前影響市場之重要因素

一、市場供過於求將是最大隱憂

１、根據住展雜誌之調查資料顯示，北台灣九二八到雙十檔期的推案量高達一六○○億元，比去年同期增加六成，也是近五年來的最大量，其供過於求之市場景況，將是未來房市之最大隱憂。尤其是在目前台灣住宅自有率已高達八六．八％之情況下，加以北台灣全年推案量高達九千億元，因此，未來市場走勢仍應審慎追蹤觀察。
２、明年房地產行情走勢，一般預期將在高鐵以及高雄捷運即將通車之帶動下，出現一波補漲行情，惟在整體市場供給數量愈來愈大之情況下，除臺北市之外，其他各縣市對於這兩項交通利多之受惠程度並不大。
３、根據內政部之統計資料顯示，今年全年之房屋買賣移轉戶數，將高達四四．七萬戶，創九年來之最高點。

二、臺北法拍屋價貼近中古屋

根據調查資料顯示，目前臺北縣、市法拍屋與一般中古屋成交價差距，已縮小至一至一成五左右，亦即法拍屋行情已趨近成屋，顯示未來房價仍將居高不下，至於北市法拍房價前五名，分別為大安、松山、信義、中正及中山區。

三、一．八兆元優惠房貸即將功成身退

政府為提振房地產景氣，自民國八九年八月開始提撥優惠房貸，並且採取固定利率補貼方式，開辦之初前兩次補貼利率均高達○．八五％，當時申貸情況相當踴躍，六年下來這項優惠房貸累計提撥一．八兆元，迄今已有八十五．七萬戶受惠，如果加計剩下的一三三七億元，估計受惠的購屋者，將突破九十萬戶。

根據央行的最新統計，去年五月底增撥的三千億元優惠房貸，目前還剩下一三三七億元的額度，現階段由於這項貸款的補貼利率只有○．一二五％，加以近年利率又不斷提高，這項優惠房貸之利率，已隨著郵局之多次升息，而高達三．○四％，一般民眾申貸意願已大幅降低，惟行政院基於整體經濟情勢考量，仍核定此專案續辦至額度用罄為止。

四、公教房貸推出， 五十三萬人適用

１、行政院住宅福利委員會十一月推出「全國公教員工築巢優利房貸」，由台灣銀行得標，利率二．四三％，較目前政策性房貸利率低。
２、自十一月一日起開辦的全國公教員工房貸，適用對象為全國五十三萬名公教人員及公營事業員工。
３、這次推出的全國公教員工房貸，自十一月一日起開辦，申請期限一年，利率是依中華郵政公司二年期定儲機動利率二．一六五％，固定加碼○．二六五個百分點，現行利率則為二．四三％機動計息。遠低於央行於去年五月底續撥三千億元、現行利率為三．○四％等政策性貸款。
４、這項優惠房貸不僅沒有貸款額度限制，且最高貸款成數可達房子市價的八成。
５、優惠房貸將可有三至五年「只付利息、不還本金」的寬限期，貸款年限最長三十年。

五、部份銀行看淡房市，增加房貸放款「警示區域」。

國內金融業擔心台灣房市可能反轉向下，部分大型行庫已開始緊縮建築融資，甚至要求建商提高自有資金比率，並且對於購屋者申貸高額房貸，也已逐漸拉高門檻，不少銀行最近已逐步緊縮房貸授信政策，並增加房貸放款「警示區域」。

肆、市場發展趨勢分析

一、超額供給漸趨明顯。<br> １、住宅存量大於家庭戶數：
民國九十四年之住宅存量為七百二十八萬九千八百四二戶，家庭戶數為七百二十六萬三千七百三十九戶，而在住宅自有率高達百分之八十六．八之情況下，顯示整體住宅存量已有逐年增加之趨勢。
２、住宅建造執照申請量，連續三年高達十一至十二萬戶。
３、北中南都會區之家庭戶數與住宅存量差異極大。
二、土地閉鎖效應導致房價快速飆漲。
三、整體市場呈現兩極化趨勢。
四、預售屋、新成屋與中古屋存量互有消長。
五、首購與投資性需求下降。
六、消費者購屋行為已漸由市區轉向郊區。
七、交通利多仍以北部地區受惠較大。
八、都市更新帶動新商機。
九、容積移轉降低土地成本。
十、消費者購屋能力普遍下降。

伍、二○○七年影響因素

二○○五與二○○六年之市場景況可謂相當熱絡，惟在經濟與非經濟因素之交互影響下，對於二○○七年之市場走勢自是備受矚目，至於未來最直接之觀察指標則可歸納為以下四點：
１、利率走勢如何？
─其對消費者購買力之影響程度如何？
２、國際油價動向如何？
─油價、物價與房價之三角情節及其對房價之預期心理影響如何？
３、超額供給對區域性房價之影響程度如何？
─議價空間是否逐漸擴大？其對預售屋、新成屋與中古屋之影響如何？
４、非經濟因素之影響如何？
─政黨惡鬥、兩岸關係以及二○○八年總統大選，對消費者購屋信心之影響如何？

（本文作者莊孟翰先生為淡江大學產業經濟副教授）